汇铭说法11:海贷严峻 楼花岂是你想卖就能卖?!

2017-01-10 15:00 来源: 今日澳洲 原文网址 Zero编辑

自2016年4月以来,由于海外贷款政策不断收紧,很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批,所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场,进行转让出卖。一方面,澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度,因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。另一方面,市场上很多潜在买家都对重回市场的二手楼花非常感兴趣,毕竟楼花合同的价格可能会维持在过去1-2年的价位,与现在的市场价相比有一定的价格优势。

因此,近日有许多海外买家纷纷咨询关于转让楼花的事宜。一般来说,转让楼花的手续比普通房屋买卖的透明度要低。因此,楼花能否成功转让很大程度上取决于合同条款、开发商立场等各种不确定因素。如果海外买家在转让楼花时未能获得专业的法律或投资意见,则很可能会影响投资计划,违法合同的相关规定。

1.直接转卖 - 楼花转让的最基本方式与风险

当一手买家进行楼花转让时,若不考虑合同的相关禁止规定与开发商的立场,直接转卖即是楼花转让的最基本方式,其流程如下:

1)2015年1月,海外身份的小悟与澳洲M开发商签订了一份购房合同,房屋售价为70万澳元,预计2016年10月交付;

2)小悟在签购房合同时支付了10%的首付款,即7万澳元;

3)2016年6月,眼看楼花即将交付,小悟天天睡不好吃不饱,海外贷款的严格收紧使得他无法顺利获得贷款,他也无法安排全部的尾款;

4)7月,拥有澳洲身份的小罗由中介找到了小悟,愿意出价75万澳元够得此房产,进行楼花转让;

5)小悟欣然答应,小罗随后支付了一笔房价10%的定金给小悟,即7.5万澳元;

6)10月交付时,小罗将67.5万澳元尾款支付给小悟;

7)同时,小悟将63万澳元尾款支付给M开发商,房产由此顺利交付。

这种直接转卖的方式是小悟自己的合同仍然继续进行,只不过小悟找到了一个新的下家小罗购买自己的房产。那么小罗此时可以出一份新的合同,在新的合同中,原本的一手买家小悟成了卖家,合同价格可以由小悟制定。在这种情况下算是两笔交易与两份合同,两个买家都要按照合同金额交印花税。小悟需要跟开发商先成交这个楼花,然后再过户给二手买家小罗。

在本案例中,对于小悟来说,他用一年半的时间通过楼花转让,赚到了5万澳元的利润,更重要的是楼花的顺利转让让他成功脱手了一个“烫山芋”,避免了无法获得贷款从而产生的违约责任。

但这一切真的如看上去的这么顺利吗?

1)首先,小悟需要在交付前需要按照60万的房价交纳印花税,而小罗也需要按照70万的房价交纳印花税。因此,在直接转卖的楼花转让方式下,新旧两个买家都需要交一次印花税,新的买家必须有澳洲身份,而且合同必须允许买家自由转手。

2)其次,对于5万澳元利润,小悟还要支付资本收益税以及中介的佣金(低买高卖资产所获收益)。因此,小悟的净收益其实并非有账面上的那么多;

3)第三,小悟在与小罗签订了合同后,小悟与M开发商之间的合同仍旧生效,因此小悟依旧需要履行其在购房合同下的责任和义务。如果在交房时, 小罗并没有按约定向小悟支付尾款,可能致使小悟无法和M开发商按时交付,M开发商可根据原合同追究小悟的违约责任。

4)最后,开发商往往会在购房合同中要求买家不能随意在交房前转手。这是因为开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的,任由买家随意的转手定价将会在极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

2.与开发商协商终止合同 - 楼花转让的特殊方式

同时,小悟也可以向M开发商申请终止购房合同,M开发商将房产直接转卖他人。

因财政困难或其他因素导致无法继续履行购房合同,小悟可以向M开发商提出申请终止合同,同时需要给M开发商找一个潜在的买家。

如果M开发商同意终止合同,那么小悟和M开发商之间的合同便终止,开发商可以自由地与其他买家签订新的购房合同,通常价格和条件会保持一致。这种情况下,小悟作为第一个买家并不需要交印花税,因为他最终并没有完成购房合同,进行置业。如果小悟已经在15个月内缴付了印花税,那么他可以以合同终止为由申请退回印花税。

可见在向开发商提出终止合同的这种楼花转让方式下,小悟作为退出合同的买家无需缴纳印花税,或申请印花税退回,从而避免损失。但是, 这种方式需要开发商的积极合作,也需要一个非常积极蓬勃买家市场的衬托。通常情况下,开发商不会愿意以原来的合同的价格和条件转让,因为这可能会对开发商持有待售的物业估价造成一定的影响。

3.政府与开发商的主流立场

值得注意的是,澳大利亚政府及开发商并不支持楼花转让,由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的,如果任由买家随意转让楼花,会极易扰乱开发商的定价及市场。其次,开发商往往会在购房合同中添加相关条款,以禁止买家在房产交付前进行转让,这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。尤其对于楼花转卖来说,一手买家只能寻求本地的二手买家,而不能再转卖给海外买家(除极个别地区,如昆士兰Hope Island部分项目)。

一些不正当从业的中介可能会建议一手买家通过Nomination(即转名过户)的形式转卖楼花,这是非法行为,有可能会被澳洲税务局认为是为了规避印花税而实施的逃税行为,一但被举报或者被税务局发现,买家和卖家都会被处以高额罚款。

因此,这也是为何“中国(温州)炒房团”迟迟未大规模入驻澳洲房地产市场或屡遭败绩。所以当你的投资顾问告诉你“澳洲炒楼花可以快速赚大钱”时,那么你就可以第一个炒掉他了!所以,再三建议在签订购房合同前,一定与律师了解合同内容,特别是楼花转让的相关条款。

(注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议)。

林汇铭(微信:lin61230):澳大利亚联邦法院注册律师,中国律师职业资格,国际律师协会会员;澳洲法律博士,英国国际商法硕士(荣誉学位),中国法学学士(国务院奖学金)。

Huiming Lin (WeChat: lin61230): Solicitor of Federal Court of Australia, Lawyer licensed in P.R. China, Member of International Bar Association, Juris Doctor, LLM (Hons), LLB (Hons).

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